Accompagner la rénovation

Comment se passe un DPE ? Le guide complet pas à pas

20/6/2025

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Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu l’un des leviers centraux de la transition écologique du parc immobilier français.

Depuis la réforme du 1ᵉʳ juillet 2021 (loi Climat & Résilience) et ses derniers ajustements de 2024 sur les petites surfaces, l’étiquette énergie d’un logement conditionne non seulement la vente ou la location, mais aussi l’accès à certaines aides, le loyer possible et, à très court terme, la mise sur le marché des “passoires thermiques” (étiquettes F et G).

Pour les futurs propriétaires, bailleurs, acheteurs ou locataires, savoir comment se déroule un DPE est donc indispensable : qui l’effectue ? Quelles pièces faut-il préparer ? Combien de temps la visite dure-t-elle ? Comment lire le rapport ?

Ce guide détaillé vous accompagne à chaque étape, de la prise de rendez-vous jusqu’à l’utilisation finale du document.

DPE : définition et objectifs

Le DPE est un diagnostic réglementaire obligatoire qui mesure :

La consommation d’énergie primaire du logement (chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage, auxiliaires).
Les émissions de gaz à effet de serre associées à cette consommation.

Les résultats sont synthétisés dans la double étiquette A à G : l’une pour l’énergie, l’autre pour le CO₂. Depuis 2021, la plus mauvaise des deux notes détermine l’étiquette finale. L’enjeu ? Informer l’occupant, inciter à la rénovation et, in fine, réduire de 40 % les émissions du secteur bâtiment d’ici 2030.

Pour ce qui est du prix du DPE, Kelwatt précise qu’il varie entre 100 € et 250 €.

Quand le DPE est-il obligatoire ?

Avant d’énumérer les cas, retenez ce principe : “pas de DPE, pas de transaction”. Les principales situations concernées sont :

Mise en vente d’un logement : l’étiquette doit figurer dès l’annonce immobilière.
Signature ou renouvellement d’un bail d’habitation (locations vides ou meublées) : le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique remis au locataire.
Travaux de rénovation éligibles aux aides MaPrimeRénov’ : un DPE avant/après est nécessaire pour prouver le saut d’étiquette.
Construction neuve : un DPE “construction” (ex RT2012 ou RE2020) clôture le chantier.

Bon à savoir : les bâtiments temporaires (< 2 ans), les sites industriels ou agricoles non résidentiels et les monuments classés restent dispensés.

Qui réalise le DPE et comment choisir son diagnostiqueur ?

Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité COFRAC peut produire un DPE opposable. Avant de signer un devis, vérifiez :

La validité de la certification (numéro à huit chiffres) sur l’annuaire officiel diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr.
Sa couverture d’assurance RCP (responsabilité civile professionnelle) incluant la mention “diagnostic DPE opposable”.
L’usage d’un logiciel DPE 2021-24 sous licence valide : un outil non mis à jour fausse la méthode 3CL-DPE.
L’indépendance : le professionnel ne doit détenir aucun lien capitalistique avec une entreprise de travaux ou une agence immobilière qui interviendrait ensuite.

Demander deux ou trois devis reste un bon réflexe ; les prix varient de 110 à 220 € selon la zone et la complexité du bien.

Comment préparer la visite du diagnostiqueur ?

L’expérience montre qu’un dossier complet fait gagner un temps précieux. Avant le rendez-vous, rassemblez :

Plans du logement (sitôt que vous les avez) ou croquis coté ; ils facilitent le calcul des surfaces habitables et déperditives.
Factures d’énergie des trois dernières années ; elles permettent au logiciel de pondérer certains coefficients.
Attestations d’isolation ou de rénovation (changement de chaudière, remplacement de menuiseries, isolation des combles, etc.).
Références des équipements (marque, modèle, puissance de la chaudière, COP d’une PAC, type de ventilation).

En parallèle, dégagez l’accès aux compteurs, à la trappe des combles, au ballon d’eau chaude et aux chaudières ; tout obstacle fait perdre du temps et peut obliger le technicien à appliquer des valeurs pénalisantes par défaut.

Étape 1 : l’inspection visuelle

L’expert commence par un tour complet du logement. Avant la liste, précisons l’objectif : “repérer tous les points de déperdition et caractériser l’enveloppe”.

Mesure de la surface habitable (Loi Carrez pour les appartements).
Contrôle de l’orientation principale, de la forme et de la compacité.
Vérification des murs, planchers, toitures : nature du matériau (brique, parpaing, ossature bois), épaisseur, présence d’isolant, rupture de ponts thermiques.
Identification des fenêtres et portes : simple, double ou triple vitrage, date de pose, présence d’intercalaire thermique.
Condition des volets et coffres de rideau : ponts thermiques fréquents.

Lorsque l’information est inaccessible, le diagnostiqueur applique un coefficient par défaut appelé “valeur forfaitaire” ; il est toujours moins favorable qu’une mesure précise, d’où l’intérêt de fournir les preuves de travaux.

Étape 2 : relevé des systèmes de chauffage, refroidissement et eau chaude

Avant de détailler, rappelons la règle : “chaque équipement possède un rendement ; plus il est élevé, moins la consommation estimée sera lourde”. Le professionnel consigne :

Le type de générateur (chaudière gaz à condensation, pompe à chaleur air/eau, poêle à granulés, radiateurs électriques).
La puissance nominale et la date d’installation.
La classe énergétique de l’appareil : un vieux convecteur d’appoint pénalise davantage qu’une PAC double-service COP 3,5.
Le réseau de distribution (plancher chauffant, radiateurs fonte, ventilo-convecteurs) et la présence ou non d’un équilibrage hydraulique.
Les thermostats et dispositifs de régulation pièce par pièce.

Le diagnostiqueur relève aussi le type d’émetteur d’eau chaude (cumulus électrique, chauffe-eau thermodynamique, solaire). Si un chauffe-eau est surdimensionné ou mal isolé, la consommation d’eau chaude peut parfois faire basculer l’étiquette.

Étape 3 : ventilation et étanchéité à l’air

Les pertes liées à l’air renouvelé deviennent majeures dans les logements récents. Le technicien :

Identifie le système de ventilation (VMC simple flux autoréglable, hygroréglable, double flux, ventilation naturelle).
Observe la présence de grilles d’entrée d’air dans les menuiseries et de bouches d’extraction dans les pièces humides.
Vérifie l’accessibilité et la propreté du réseau : conduits encrassés entraine une perte d’efficacité.
Note les éventuelles fuites d’air visibles (détérioration de joint, trous non obturés).

Une VMC déséquilibrée induit soit une surconsommation de chauffage (aspire trop d’air chaud), soit une mauvaise qualité d’air intérieure (si sous-dimensionnée).

Étape 4 : saisie des données dans le logiciel 3CL-DPE

Une fois les relevés terminés, le professionnel saisit toutes les informations dans son logiciel certifié ; la méthode de calcul 3CL-DPE 2021 simule 8 000 heures de fonctionnement type sur une année météo standardisée par zone climatique.
En sortie, le logiciel délivre :

La consommation annuelle d’énergie primaire (kWhEP/m².an).
Les émissions annuelles de CO₂ (kg CO₂/m².an).
Le coût annuel estimé (fourchette basse et haute en euros TTC).
L’étiquette finale (A à G) et la mention “passoire énergétique” si étiquette F ou G.

Depuis 2024, un ajustement tient compte des petites surfaces : en-dessous de 40 m², la pondération eau chaude est recalculée pour éviter d’afficher à tort une étiquette rouge à des studios pourtant bien isolés.

Étape 5 : remise et explication du rapport

Le DPE est opposable : vendeurs et bailleurs portent la responsabilité juridique des données. Prenez donc le temps de le lire ; le diagnostiqueur vous explique :

Le double classement énergie/CO₂ et la note finale.
Les scénarios de travaux recommandés : bouquet 1 (rapide, < 5 000 €), bouquet 2 (global, + 1 étiquette).
Les aides financières mobilisables et les obligations de rénovation selon la note : gel de l’indexation du loyer pour E (2025), interdiction de louer F (2028) et G (2025).
La validité du DPE : dix ans, sauf modification majeure du logement (ex : isolation par l’extérieur, changement de chaudière).

Le rapport est transmis au propriétaire et enregistré sur la plateforme Observatoire DPE-A ; il obtient alors un numéro unique commençant par 2025- … qui figurera sur les annonces immobilières.

Durée et points de vigilance

Un DPE bien préparé est un DPE plus fiable et souvent moins cher. Les valeurs moyennes observées :

Temps de visite : 1h00 à 1h30 pour un appartement ; 1h30 à 2h30 pour une maison individuelle.
Surcoûts possibles : logements supérieur à 200 m², bâtis à plusieurs extensions, présence de pompes à chaleur multiples (saisie plus longue).

Restez attentif : un forfait “prix cassé” cache parfois un diagnostic expéditif. Or depuis 2021, un DPE erroné peut se conclure par un litige en vices cachés et une indemnisation lourde du vendeur ou bailleur.

Que faire après un DPE défavorable ?

Avant la liste, rassurez : “une étiquette F ou G n’est pas une condamnation, mais un point de départ”. Les premières actions :

Réaliser un audit énergétique réglementaire (obligatoire pour la vente d’une maison F ou G dès 2023) afin de détailler les scénarios de rénovation.
Prioriser les gros postes : isolation toiture et murs, remplacement fenêtres, système de chauffage bas-carbone.
Mobiliser les aides publiques : MaPrimeRénov’, primes CEE, éco-PTZ, TVA 5,5 %, bonus sortie de passoire, et depuis 2025 le prêt avance-rénovation garanti par l’État.
Consulter FranceRénov’ ou un architecte spécialisé pour chiffrer un “bouquet global” : une rénovation en une seule tranche évite le “pieceméal” et garantit un saut de classe.

Recours en cas d’erreur ou de litige

Même opposable, le DPE reste basé sur des hypothèses ; une marge d’erreur existe. Vous pouvez :

Demander au diagnostiqueur une rectification amiable dans le délai de trois mois s’il manque un justificatif (facture d’isolation oubliée).
Saisir le médiateur de la consommation désigné dans ses conditions générales.
Engager la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur pour faute : vices cachés, préjudice financier (surloyer, décote de valeur).
Porter le litige devant le tribunal judiciaire si aucune solution amiable n’aboutit. Les juges s’appuient souvent sur un contre-expert indépendant.

FAQ

Le DPE est-il valable dix ans même si je change ma chaudière ?

Non. Dès qu’un équipement énergétique principal est remplacé ou qu’une isolation lourde est posée, le DPE devient caduque ; un nouveau diagnostic est nécessaire pour vendre ou louer.

Dois-je fournir mes factures d’énergie ?

Ce n’est plus obligatoire, mais fortement conseillé : elles permettent d’affiner les coefficients de consommation, surtout pour les logements anciens.

Puis-je réaliser un DPE moi-même avec un logiciel en ligne ?

Non. Le rapport doit être établi par un diagnostiqueur certifié ; un DPE “maison” n’a aucune valeur légale.

Un studio de 18 m² sera-t-il forcément classé F ou G ?

Depuis 2024, une formule correctrice pour les petites surfaces diminue le poids de l’eau chaude ; un studio bien isolé peut désormais décrocher une étiquette C ou D.